买房攻略 · 9 分钟
洛杉矶买房全流程：从 Offer 到过户
Pre-approval、下 Offer、Escrow、验屋、产权到交割——加州买房每一步怎么走，一次讲清。
一、看房之前先拿 Pre-approval
Pre-qualification 只是粗略估算；Pre-approval 则是贷款机构核实过你的财务之后出具的可贷额度证明，两者分量完全不同。在圣盖博谷这样竞争激烈的市场，卖家通常要求 Offer 附上 Pre-approval 信（现金买家则附资金证明），否则很难被认真对待。
2024 年 NAR 和解之后，看房前你还会签一份书面买方代理协议，白纸黑字写明买方经纪的佣金。佣金完全可以协商——可以由买家支付、卖家补贴，或者直接在 Offer 里谈定。
二、下 Offer 与三大保护期
加州 Offer 通常使用 C.A.R. 购房合同，一般包含验屋、估价、贷款三大 Contingency（保护期），期限均可协商——热门市场常压缩到 17 天以内。保护期的本质，是在对应环节出问题时你可以取消交易并拿回定金的权利。
南加州的诚意金（定金）常见为房价的 1–3%，存放在 Escrow、成交时抵扣房款。在保护期内取消一般可以退回；一旦移除保护期再取消，定金就可能作为违约金被没收——所以移除的节奏要把握好。
三、Escrow：中间的 30–45 天
加州交易通过中立的 Escrow（第三方托管）完成，贷款交易通常需要 30–45 天。这期间定金由托管公司保管，验屋、贷款审批、产权调查和最终签署并行推进，所有条件满足后资金和产权才同时易手。
洛杉矶一般验屋费用为数百美元，覆盖结构、屋顶、水电等；圣盖博谷的老房子通常还会加验下水道和白蚁（木结构害虫），这两项加购很常见，预算里要留出来。
产权保险保障所有权瑕疵——留置权、伪造签名、登记错误等。加州交易通常买家购买业主保单，贷款方另外要求贷方保单；保费由谁承担可以协商，各县惯例不同。
四、交割到底要花多少钱
买方交割费用一般约为房价的 2–5%，包括贷款费用、Escrow/产权费用、预缴税费和保险。有两份文件帮你看清账目：贷款机构必须在申请后 3 个工作日内提供 Loan Estimate，签署前 3 天提供 Closing Disclosure——逐行对照，别嫌麻烦。
常见问题
整个买房流程要多久？
Offer 被接受后，贷款交易通常 30–45 天完成 Escrow 交割；找房时间另计。
定金会不会打水漂？
在保护期内取消一般可退。移除保护期之后再取消，定金可能作为违约金承担风险。
买方经纪的佣金谁出？
2024 年 NAR 和解后，佣金写进书面代理协议且完全可协商——由买家支付、卖家补贴，或在 Offer 中谈定都可以。
边读边问
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资料来源
- CFPB — pre-approval
- NAR — facts.realtor — agent commissions (post-2024)
- California Assoc. of REALTORS® — offers & contingencies
- CA Dept. of Real Estate — escrow process
- CFPB — earnest money deposit
- ASHI — home inspection
- CA Dept. of Insurance — title insurance
- CFPB — closing costs
本文仅为一般信息，不构成法律、税务或贷款建议。规则会变化，请以官方来源及持牌专业人士意见为准。更新于 2026-07-09。